2025년에도 토지를 매도하는 경우 가장 먼저 떠오르는 세금이 바로 양도소득세입니다. 양도소득세는 토지의 보유 기간, 실제 사용 여부, 소유자의 성격(개인/법인)에 따라 세율이 크게 달라집니다. 특히 비사업용 토지는 중과세율이 적용되어 예상보다 훨씬 높은 세금이 발생할 수 있습니다. 본 글에서는 2025년 기준 토지 양도소득세율과 함께 실제 예시를 통해 어떤 상황에서 얼마의 세금이 발생하는지 명확하게 설명드리겠습니다.
1.일반 토지의 양도소득세율 기준
일반 토지는 ‘사업용 토지’로 분류되며, 보유 기간이 2년 이상인 경우에는 기본 누진세율이 적용됩니다. 아래는 과세표준 구간별 세율입니다.
| 1,200만 원 이하 | 6% | - |
| 1,200만 원 초과 ~ 4,600만 원 이하 | 15% | 108만 원 |
| 4,600만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하 | 24% | 522만 원 |
| 8,800만 원 초과 ~ 1.5억 원 이하 | 35% | 1,490만 원 |
| 1.5억 원 초과 ~ 3억 원 이하 | 38% | 1,940만 원 |
| 3억 원 초과 ~ 5억 원 이하 | 40% | 2,540만 원 |
| 5억 원 초과 ~ 10억 원 이하 | 42% | 3,540만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,540만 원 |
보유 기간이 1년 미만이면 45%, 1년 이상~2년 미만은 35%의 단일세율이 적용되므로 단기 매매 시 세 부담이 상당히 큽니다.
🟢 예시
김 씨는 2020년 1월에 취득한 대지(사업용)를 2025년 3월에 3억 원에 양도하고, 취득가는 1억 5,000만 원이었습니다. 양도차익은 1억 5,000만 원이며, 2년 이상 보유로 기본세율이 적용됩니다.
- 과세표준: 1억 5,000만 원
- 해당 세율: 35%
- 산출세액: 1억 5,000만 원 × 35% = 5,250만 원
- 누진공제 1,490만 원 적용 → 실 양도세 = 약 3,760만 원
- 지방소득세: 약 376만 원
👉 총 납부세액: 약 4,136만 원
2. 비사업용 토지의 중과세율 적용
비사업용 토지는 실제로 사용하지 않고 단순 보유 중인 토지를 의미합니다. 자경하지 않은 농지, 직접 사용하지 않는 대지 등이 여기에 해당됩니다. 이 경우 양도세는 기본세율 + 중과세율이 적용되어, 세율이 크게 증가합니다.
| 1년 미만 | 기본세율 + 30%p → 최대 75% |
| 1년 이상 | 기본세율 + 20%p → 최대 65% |
또한 비사업용 토지는 장기보유특별공제 적용이 제한되어, 절세가 거의 불가능하다는 단점도 있습니다.
🔴 예시
최 씨는 2024년 5월에 농지를 매입하고 직접 경작하지 않은 채 2025년 4월에 매도하였습니다. 양도차익은 1억 원입니다. 이 토지는 비사업용으로 간주되어 1년 미만 보유 시 중과세율 적용됩니다.
- 기본세율: 24% (양도차익 1억 원 기준 구간)
- 중과세율: 30%p → 총 세율 = 54%
- 양도세 = 1억 × 54% = 5,400만 원
- 지방소득세 = 540만 원
👉 총 납부세액: 약 5,940만 원
같은 금액을 일반 토지로 매도했을 경우 양도세가 절반 이하로 줄어드는 것과 비교하면, 중과세의 위력을 실감할 수 있습니다.
3.법인 소유 토지 및 지방세 포함 총세율
법인이 토지를 소유하고 있다면 양도소득세가 아닌 법인세가 부과됩니다. 부동산 양도 시에는 기본 법인세율에 10%p가 가산됩니다.
| 2억 원 이하 | 10% | 20% |
| 2억 초과 ~ 200억 | 20% | 30% |
| 200억 초과 | 22% | 32% |
| 3,000억 초과 | 25% | 35% |
또한 양도세액의 10%가 지방소득세로 추가되므로 전체 세금 부담이 높습니다.
🟡 예시
A법인은 창고 용지로 보유하던 토지를 2025년 1월에 8억 원에 매도해 4억 원의 양도차익을 얻었습니다. 해당 법인의 과세표준은 2억 원 초과 200억 원 이하 구간입니다.
- 적용세율: 30% (20% + 10%p)
- 법인세: 4억 × 30% = 1억 2,000만 원
- 지방소득세: 1,200만 원
👉 총 세액: 약 1억 3,200만 원
법인은 개인보다 공제 항목이 적고, 양도 시 자동 중과세율이 적용되므로 매도 전 세무 전략 수립이 매우 중요합니다.
결론
2025년 현재 토지 양도소득세율은 보유 기간, 용도, 개인/법인 여부에 따라 큰 차이를 보입니다. 일반 토지는 2년 이상 보유 시 기본세율이 적용되며, 비사업용 토지는 최대 75%까지 중과세가 부과됩니다. 법인 소유 토지는 부동산 양도 시 10%p 추가세율이 적용되고 지방세도 함께 발생합니다. 매도 전에는 반드시 보유 기간과 실사용 요건을 따져보고, 예시처럼 세액을 미리 계산해 절세 전략을 수립하는 것이 중요합니다. 정확한 판단이 어렵다면 반드시 세무 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.