2025년 현재, 대한민국의 부동산 세금 체계는 주택 보유 수에 따라 뚜렷한 차등을 두고 운영되고 있습니다. 1주택자는 실거주 보호라는 명분 아래 세제 혜택을 받는 반면, 다주택자는 조세 형평성과 부동산 시장 안정화를 위해 다양한 세금 부담을 지게 됩니다. 이번 글에서는 1주택자와 다주택자의 세금 차이를 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세까지 포함하여 상세히 비교하고, 어떻게 대응 전략을 세워야 하는지에 대한 실용적인 정보를 제공드립니다.
취득세: 주택 보유 수 따라 달라지는 첫 번째 세금
취득세는 주택을 처음 구입할 때 한 번 납부하는 세금으로, 보유 주택 수와 구매 목적에 따라 세율이 달라집니다.
1주택자 취득세
1주택자의 경우 주택 가격에 따라 기본 취득세율(1.1% ~ 3.5%)이 적용됩니다. 예를 들어, 6억 원 이하 주택을 구입할 경우 1.1%, 6억 초과 9억 이하는 2.2%, 9억 원 초과 시 3.5% 세율이 적용됩니다. 특히 생애최초 주택 구입자, 신혼부부, 청년 세대에게는 50~100%까지 감면 혜택이 주어지기도 합니다.
다주택자 취득세
다주택자가 주택을 추가로 구입하면 중과세율이 적용됩니다. 조정대상지역 내 두 번째 주택부터는 8%, 세 번째 이상은 최대 12%의 취득세율이 부과되며, 이는 수천만 원의 차이를 만들어낼 수 있습니다. 2025년부터 일부 완화 조치가 도입되어, 비조정지역 또는 실거주 목적 구매 시에는 중과 대상에서 제외될 수 있지만, 여전히 보유 주택 수 산정 기준(입주권, 분양권 포함)이 엄격하게 적용되므로 사전 검토는 필수입니다.
재산세: 공시가격과 주택 수에 따른 보유세
재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 부과되는 보유세입니다. 과세 기준은 주택 공시가격과 보유 주택 수에 따라 달라지며, 세율과 공제 조건에 있어 1주택자와 다주택자 간 큰 차이를 보입니다.
1주택자 재산세
1세대 1주택자의 경우 공시가격 9억 원 이하 주택은 특례세율(0.05% ~ 0.7%)이 적용되며, 세부담 상한도 150%로 제한되어 있어 세금 인상폭이 제한됩니다. 또한 일정 요건(고령자, 장기보유 등)을 충족하면 재산세와 종부세에서 이중 공제 혜택도 받을 수 있습니다.
다주택자 재산세
다주택자는 보유 주택의 공시가격을 합산하여 과세 대상이 결정되며, 세율은 0.1% ~ 1.0%로 일반세율이 적용됩니다. 게다가 세부담 상한선이 200%에서 최대 300%까지 확대되어, 매년 재산세가 급격히 증가할 수 있습니다. 특히 수도권 내 고가 아파트를 여러 채 보유한 경우, 수백만 원에서 수천만 원에 이르는 세금 부담이 발생합니다.
종합부동산세(종부세): 고액 자산에 대한 중과세
종합부동산세(종부세)는 공시가격이 일정 기준을 넘는 경우 부과되는 초과 자산 보유자 세금입니다. 1주택자와 다주택자의 차이는 과세 기준선, 세율, 공제 혜택에서 극명하게 나뉘어집니다.
1주택자 종부세
2025년부터 1세대 1주택자는 공시가 12억 원 초과분부터 종부세 부과 대상이 되며, 실거주 목적이라면 장기보유·고령자 세액공제를 받아 실질 세금이 대폭 줄어듭니다. 또한 기본세율도 0.6% 수준으로 낮고, 세부담 상한선도 상대적으로 낮습니다.
다주택자 종부세
다주택자는 공시가 총합 6억 원 초과 시 과세되며, 중과세율(1.2%~6.0%)이 적용됩니다. 특히 조정대상지역 내 주택을 보유한 경우에는 추가 중과가 더해져, 보유 부동산 자산 규모에 따라 수천만 원에서 억 단위의 세금이 부과될 수 있습니다. 다만 2025년 개정안에서는 일정한 요건의 임대사업자 등록 시 세액 감면이 부활될 수 있다는 점은 전략적 대응에 긍정적 요소입니다.
양도소득세: 매각 시 발생하는 최종 세금
주택을 처분할 때 발생하는 양도소득세 역시 주택 수에 따라 과세 구조가 완전히 달라집니다.
1주택자 양도세
실거주 2년 이상, 보유 2년 이상 조건을 충족하면 양도차익 최대 12억 원까지 비과세됩니다. 또한 분할 양도 시에도 합산 기준이 아닌 건별 계산이 적용되어 절세 효과가 큽니다. 특히 고령자 또는 장기보유 공제(최대 80%)를 활용하면 양도소득세 자체가 거의 발생하지 않을 수 있습니다.
다주택자 양도세
조정대상지역 내 주택을 양도하는 다주택자는 기본 세율에 20~30%의 중과세율이 더해집니다. 예를 들어, 양도차익이 3억 원일 경우 최대 72%에 달하는 세율이 적용될 수 있습니다. 이는 절세 전략 없이 매도할 경우 큰 손실로 이어질 수 있음을 의미합니다.
결론: 주택 수에 따른 세금 구조 이해가 핵심
2025년 현재, 주택 수에 따라 적용되는 세금은 단순히 많고 적음의 문제가 아닌, 구조 자체가 다릅니다. 1주택자는 정부가 보호하는 실수요자로서 다양한 감면 및 공제 혜택을 받으며, 세금 부담이 제한적입니다. 반면 다주택자는 부동산 시장 안정화와 조세 형평성 확보를 위한 과세 대상으로 간주되어, 보유세부터 양도세까지 전방위적인 세금 부담을 지게 됩니다.
따라서 내 상황이 1주택인지, 다주택자인지에 따라 세금 전략을 명확히 구분하고, 주택 보유 구조를 효율적으로 재편하는 것이 부동산 세테크의 핵심입니다. 세무 상담, 시뮬레이션 툴 활용 등을 통해 사전 검토를 철저히 해야 하며, 특히 다주택자는 향후 세금 변화에 선제적으로 대응할 준비가 필요합니다.