토지를 취득하는 방식은 다양하지만, 어떤 방법으로 소유권을 얻느냐에 따라 취득세율이 달라집니다. 특히 매매, 상속, 증여는 모두 서로 다른 세율과 부가세 구조를 갖고 있어 혼동되기 쉽습니다. 2025년 기준으로 가장 정확하게 반영된 토지 취득세율을 비교하고, 실제 세금이 얼마나 나오는지 예시를 통해 정리해드립니다. 세금으로 손해 보지 않으려면 유형별 차이를 꼭 숙지해두세요!
1. 매매 시 토지 취득세율과 계산법
매매는 가장 일반적인 토지 취득 방식으로, ‘유상거래’에 해당됩니다. 취득세는 4.0%로 고정되어 있으며, 여기에 지방교육세 0.4%가 추가로 부과되어 총 4.6%의 세율이 적용됩니다.
토지 매매 시 주의할 점은 취득가액 기준으로 과세된다는 것입니다. 이는 실거래가를 기준으로 계산되며, 가액이 클수록 세금 부담도 커지게 됩니다. 특히 토지를 투자 목적으로 구매할 경우, 취득세 외에도 이후 양도소득세 등 추가 세금까지 고려해야 합니다.
🔷 예시
3억 원 상당의 토지를 매매로 취득한 경우
- 취득세: 3억 × 4.0% = 1,200만 원
- 지방교육세: 3억 × 0.4% = 120만 원
➡ 총 납부세액: 1,320만 원
매매의 장점은 증여세나 상속세가 없다는 점이지만, 세율 자체는 다른 방식보다 높은 편입니다.
2. 상속 시 토지 취득세율과 절차
토지를 상속받는 경우는 ‘무상취득’으로 분류되어 **취득세 2.0% + 농어촌특별세 0.8% = 총 2.8%**의 세율이 적용됩니다. 매매보다 낮은 세율이지만, 반드시 사망일로부터 6개월 이내 신고해야 하며, 과세표준은 실거래가가 아닌 공시지가 기준입니다.
상속인 간 공동 명의일 경우 각자의 지분만큼 세금이 부과되며, 등기 절차와 동시에 취득세 신고도 완료해야 합니다. 상속 절차를 지연하면 과태료 및 가산세가 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.
🔷 예시
아버지 사망으로 2억 원(공시지가 기준)의 토지를 단독 상속
- 취득세: 2억 × 2.0% = 400만 원
- 농어촌특별세: 2억 × 0.8% = 160만 원
➡ 총 납부세액: 560만 원
상속자는 별도로 상속세도 계산해야 하며, 일정 금액 이하는 공제가 가능하므로 세무사 상담이 필요합니다.
3.증여 시 토지 취득세율과 주의사항
증여는 부모가 자녀에게 토지를 물려주는 가장 흔한 무상이전 방식입니다. 취득세는 3.5%, 농어촌특별세는 0.35%, 총 3.85%의 세율이 적용됩니다. 상속보다 세율이 높고, 여기에 증여세까지 별도로 부과되므로 총 세금 부담은 꽤 큽니다.
증여 취득세는 공시지가가 아니라 **증여 당시 시가(감정가 기준)**로 계산되며, 증여세는 관계별 공제 한도(예: 부모→자녀 5천만 원)를 초과하는 금액에 대해 누진세율로 과세됩니다.
🔷 예시
부모가 자녀에게 1억 5천만 원 상당의 토지를 증여
- 취득세: 1.5억 × 3.5% = 525만 원
- 농어촌특별세: 1.5억 × 0.35% = 52.5만 원
➡ 총 납부세액: 약 577.5만 원
※ 이 외에도 증여세 약 1,000만 원 이상 발생 가능
증여는 취득세 + 증여세 모두 발생하므로, 사전 세무 진단이 필수입니다.
4.결론: 요약 비교표 및 절세 팁
아래 표는 토지 취득 방식별 세율을 한눈에 비교한 내용입니다.
| 매매 | 4.0% | 지방교육세 0.4% | 4.6% | 실거래가 | 계약일로부터 60일 |
| 상속 | 2.0% | 농특세 0.8% | 2.8% | 공시지가 | 사망일로부터 6개월 |
| 증여 | 3.5% | 농특세 0.35% | 3.85% | 감정가 또는 시가 | 증여일로부터 60일 |
✅ 절세 꿀팁
- 농지 상속/증여 후 8년 자경 시 취득세 감면 가능
- 장애인·국가유공자 감면 대상 여부 체크
- 증여 전 미리 감정평가 받아 세액 조절 가능
- 상속 시 분할 협의 미리 완료 후 신고하면 절차 간소화
토지를 취득할 때는 단순히 누구에게 받느냐에 따라 세금이 달라집니다. 매매는 실거래가 기준으로 4.6%, 상속은 공시지가 기준으로 2.8%, 증여는 시가 기준으로 3.85%의 세율이 적용됩니다. 여기에 증여세나 상속세 등 별도의 세금도 발생할 수 있으므로 전문가 상담을 통해 절세 전략을 세우는 것이 중요합니다. 부동산 취득을 앞두고 있다면 지금 바로 자신의 상황에 맞는 취득 방식을 점검해보세요.